Capacidad de Préstamo

¿Qué es la Capacidad de Préstamo (Loan Capacity)?

La Capacidad de Préstamo es el monto máximo que un banco o prestamista está dispuesto a prestarte basándose en tus ingresos, deudas existentes, historial crediticio y otros factores de riesgo. Responde la pregunta práctica: "¿Cuánto puedo pedir prestado realmente?" Esta cifra determina el precio máximo de la vivienda que puedes comprar, el coche que puedes financiar, o el capital disponible para expandir tu negocio.

Imagina que ganas 3.500€ mensuales netos, tienes un préstamo de coche con cuota de 280€, y quieres comprar vivienda. El banco aplica un ratio máximo de endeudamiento del 35%: tu cuota total no puede superar 1.225€ (3.500€ × 0,35). Restando tu deuda existente (280€), te quedan 945€ de capacidad para nueva cuota. Con tipo de interés 3,5% a 25 años, esto se traduce en aproximadamente 185.000€ de préstamo máximo.

Los bancos usan esta métrica diariamente para aprobar o rechazar solicitudes. Conocer tu capacidad de préstamo ANTES de buscar vivienda o negociar con el banco te da poder: sabes tu techo, evitas ilusiones que terminan en rechazo, y puedes enfocar tu búsqueda en propiedades dentro de tu alcance real. También te permite identificar acciones para aumentar tu capacidad (reducir deudas, aumentar ingresos, ampliar plazo).

Fórmula de la Capacidad de Préstamo con Cálculos Detallados

La fórmula básica es:

Cuota Máxima = Ingreso Mensual × Ratio Endeudamiento - Deudas Existentes

Capacidad Préstamo = Cuota Máxima × [(1 - (1 + r)^-n) / r]

Donde:

• Ingreso Mensual = Ingresos netos mensuales estables (ej. 2.800€)
• Ratio Endeudamiento = Porcentaje máximo que el banco permite (ej. 35% = 0,35)
• Deudas Existentes = Cuotas mensuales de préstamos vigentes (ej. 350€)
• r = Tasa de interés mensual (ej. 3,5% anual / 12 = 0,2917% mensual)
• n = Número de cuotas (ej. 25 años × 12 = 300 meses)

Ejemplo de cálculo completo paso a paso:

Carlos y Ana ganan 4.200€ netos mensuales entre los dos. Tienen un préstamo de coche (210€/mes). Buscan hipoteca al 3,2% a 30 años. El banco usa ratio 35%.

1. Calcular cuota total máxima permitida: 4.200€ × 0,35 = 1.470€
2. Restar deudas existentes: 1.470€ - 210€ = 1.260€ (cuota disponible para hipoteca)
3. Convertir tasa anual a mensual: 3,2% / 12 = 0,2667% mensual (0,002667 en decimal)
4. Calcular número de cuotas: 30 años × 12 = 360 meses
5. Calcular factor de anualidad: (1 - (1 + 0,002667)^-360) / 0,002667
   • (1 + 0,002667)^-360 = 0,3851
   • 1 - 0,3851 = 0,6149
   • 0,6149 / 0,002667 = 230,56
6. Calcular capacidad de préstamo: 1.260€ × 230,56 = 290.506€

Carlos y Ana pueden pedir hasta 290.000€ de hipoteca. Con entrada de 60.000€, el precio máximo de vivienda es 350.000€.

Cómo Calcular la Capacidad de Préstamo en 6 Pasos

1. Suma todos los ingresos netos mensuales estables: Incluye salarios netos (después de impuestos y seguridad social), ingresos por alquileres netos (alquiler - gastos - impuestos), pensiones, y otros ingresos recurrentes demostrables (2+ años). No incluyas ingresos variables no documentados. Ejemplo: Salario titular 2.400€ + salario cónyuge 1.600€ + alquiler neto 450€ = 4.450€ totales. Para autónomos, usa el promedio de los últimos 2-3 años declarado en IRPF.
2. Identifica el ratio de endeudamiento aplicable: En España, el Banco de España recomienda 30-35% como máximo. Algunos bancos llegan al 40% para perfiles excelentes (funcionarios, ingresos altos). Para préstamos personales, puede ser 35-45%. Para negocios, se usa ratio deuda/EBITDA (típicamente 3-4×). Ejemplo: Si eres funcionario con ingresos estables, el banco puede permitirte 40%. Si eres autónomo con ingresos variables, quizás solo 30%.
3. Lista TODAS las deudas con cuotas mensuales: Incluye: hipotecas existentes, préstamos personales, leasing de coche, tarjetas de crédito con pago mínimo (usa 3-5% del saldo), líneas de crédito utilizadas. Ejemplo: Hipoteca actual 480€ + préstamo coche 280€ + tarjeta (5% de 3.000€) 150€ = 910€ de deudas mensuales. No incluyas deudas sin cuota mensual (tarjetas que pagas completas cada mes).
4. Calcula la cuota máxima disponible: Cuota Máxima = (Ingresos × Ratio) - Deudas Existentes. Ejemplo: (4.450€ × 0,35) - 910€ = 1.557,50€ - 910€ = 647,50€. Esta es la cuota mensual máxima que puedes asumir para el NUEVO préstamo. Si el resultado es negativo, necesitas reducir deudas existentes antes de pedir más.
5. Estima el tipo de interés y plazo probables: Investiga tipos actuales para tu perfil. Ejemplo: Hipoteca 25 años: 3,2-3,8% para buenos perfiles. Préstamo personal 5 años: 6-9%. Coche 7 años: 5-7%. Usa una estimación conservadora (el extremo alto del rango) para no sobrestimar tu capacidad. Ejemplo: Si los tipos están 3,2-3,6%, usa 3,6% para el cálculo.
6. Aplica la fórmula de valor presente de anualidad: Capacidad = Cuota Máxima × [(1 - (1 + r)^-n) / r]. Ejemplo: Cuota 647,50€, tasa 3,6%/12 = 0,3% mensual, plazo 25 años = 300 meses. Factor = (1 - 1,003^-300) / 0,003 = 199,46. Capacidad = 647,50€ × 199,46 = 129.150€. Este es tu préstamo máximo. Añade tu entrada disponible para obtener el precio máximo de compra.

5 Ejemplos Prácticos con Números Reales

Ejemplo 1: Pareja Joven Primera Vivienda

Pablo (2.100€ netos) + Laura (1.750€ netos) = 3.850€ totales. Sin deudas. Entrada ahorrada: 45.000€. Hipoteca 30 años, tipo 3,4%. Ratio banco: 35%.

Cuota máxima = 3.850€ × 0,35 = 1.347,50€

Factor hipoteca: (1 - (1 + 0,002833)^-360) / 0,002833 = 225,21

Capacidad préstamo = 1.347,50€ × 225,21 = 303.470€

Precio máximo vivienda = 303.470€ + 45.000€ = 348.470€

Gastos adicionales (impuestos, notaría): ~12% = 41.800€. Necesitan 45.000€ + 41.800€ = 86.800€. Les sobra 3.200€ para muebles. Pueden comprar hasta 345.000€ cómodamente.

Ejemplo 2: Autónomo con Ingresos Variables

Marcos, arquitecto autónomo. Ingresos declarados 2022: 42.000€, 2023: 38.000€. Banco usa promedio 2 años: 40.000€ / 12 = 3.333€/mes. Tiene préstamo coche 320€/mes. Busca hipoteca 25 años al 3,8%. Ratio autónomos: 30% (más conservador).

Cuota máxima = (3.333€ × 0,30) - 320€ = 1.000€ - 320€ = 680€

Factor: (1 - (1 + 0,003167)^-300) / 0,003167 = 193,42

Capacidad préstamo = 680€ × 193,42 = 131.525€

Con 35.000€ de entrada + 15.000€ gastos = 50.000€ necesarios. Precio máximo: 131.525€ + 35.000€ = 166.525€. Los bancos son más conservadores con autónomos: menor ratio, requieren más entrada relativa.

Ejemplo 3: Inversor Inmobiliario con Múltiples Propiedades

Elena tiene 3 pisos alquilados. Ingresos: salario 2.800€ + alquileres 2.400€ = 5.200€. Deudas: Hipoteca 1 (380€) + Hipoteca 2 (420€) + Hipoteca 3 (395€) = 1.195€. Quiere comprar 4º piso. Banco usa 70% de ingresos de alquiler (vacancia/mantenimiento). Ratio 35%. Hipoteca 20 años al 3,6%.

Ingresos computables = 2.800€ + (2.400€ × 0,70) = 2.800€ + 1.680€ = 4.480€

Cuota máxima = (4.480€ × 0,35) - 1.195€ = 1.568€ - 1.195€ = 373€

Factor: (1 - (1 + 0,003)^-240) / 0,003 = 173,87

Capacidad préstamo = 373€ × 173,87 = 64.853€

Elena está cerca del límite de endeudamiento. El banco puede rechazarla por tener demasiadas deudas concurrentes, aunque los números cuadren.

Ejemplo 4: Préstamo Personal para Reforma

Cuota máxima total = 3.200€ × 0,35 = 1.120€

Cuota disponible = 1.120€ - 580€ = 540€

Factor: (1 - (1 + 0,006667)^-84) / 0,006667 = 67,92

Capacidad préstamo = 540€ × 67,92 = 36.677€

Javier puede pedir hasta 36.000€ para reforma. La cuota sería 540€/mes durante 7 años. Total a devolver: 540€ × 84 = 45.360€. Intereses totales: 8.683€.

Ejemplo 5: Préstamo para Coche con Trade-in

Sofía gana 2.650€/mes. Sin deudas. Coche actual valor tasación: 8.500€. Quiere coche de 28.000€. Préstamo 5 años al 5,5%. Ratio: 35%.

Cuota máxima = 2.650€ × 0,35 = 927,50€ (sin deudas existentes)

Pero el banco de coche suele usar ratio más alto: 40-45% para nómina domiciliada.

Cuota máxima (40%) = 2.650€ × 0,40 = 1.060€

Factor: (1 - (1 + 0,004583)^-60) / 0,004583 = 52,99

Capacidad préstamo = 1.060€ × 52,99 = 56.169€

Necesita financiar: 28.000€ - 8.500€ (trade-in) = 19.500€. Está muy por debajo de su capacidad. Cuota real: 19.500€ / 52,99 = 368€/mes. Ratio real: 368€ / 2.650€ = 13,9%. Aprobación muy probable.

4 Errores Comunes que Inflan la Capacidad Real

Error 1: Usar Ingresos Brutos en Lugar de Netos

Los bancos calculan sobre ingresos NETOS (lo que llega a cuenta), no brutos. Ejemplo: Salario bruto 36.000€/año = 3.000€/mes brutos. Neto real (después IRPF, seguridad social): ~2.400€/mes. Si calculas con 3.000€, sobrestimas tu capacidad en 25%. Con ratio 35%: 3.000€ × 0,35 = 1.050€ vs. 2.400€ × 0,35 = 840€. Diferencia: 210€/mes de cuota, que en hipoteca 30 años al 3,5% son 42.000€ de préstamo menos. Siempre usa el neto real de tu nómina.

Error 2: Olvidar Gastos de Compra en el Presupuesto

El precio de compra no es el costo total. En España, compra vivienda segunda mano: ITP 6-10% (según CCAA) + notaría 0,5-1% + registro 0,3% + gestoría 0,3% = 8-12% adicional. Obra nueva: IVA 10% + AJD 1-1,5% = 11-12%. Ejemplo: Capacidad 250.000€ + entrada 50.000€ = 300.000€ precio compra. Pero necesitas 300.000€ × 10% = 30.000€ adicionales para gastos. Si solo tienes 50.000€ ahorrados, el precio máximo real es: 50.000€ - 30.000€ (gastos) = 20.000€ entrada real → precio compra 270.000€ (250.000€ préstamo + 20.000€ entrada).

Error 3: No Considerar Subidas de Tipos de Interés

Si calculas con el tipo actual (3,2%) pero los tipos suben al 4,5% cuando renovéis o si es variable, tu cuota puede dispararse. Hipoteca 200.000€ 30 años: al 3,2% = 865€/mes; al 4,5% = 1.013€/mes (+148€/mes). Esto puede llevarte de 30% a 38% de ratio, posiblemente incumpliendo condiciones del préstamo. Para variable, simula con euríbor + 2-3 puntos (escenario adverso). Si no puedes pagar la cuota en escenario adverso, reduce el préstamo o elige tipo fijo.

Error 4: Ignorar Otras Obligaciones Financieras No Registradas

El banco solo ve deudas formales (registradas en CIRBE). Pero tú tienes otros gastos: pensiones compensatorias, apoyo familiar, tarjetas que pagas completas (pero podrías tener mínimo), gastos de comunidad, seguros obligatorios. Ejemplo: Pagas 400€/mes de pensión a ex-cónyuge. No aparece en CIRBE, pero reduce tu capacidad real. Calcula tu ratio personal incluyendo TODOS los gastos fijos. Si el banco te aprueba 1.200€ de cuota pero tú sabes que tienes 300€ de gastos no registrados, tu capacidad real es 900€, no 1.200€.

5 Consejos Profesionales para Maximizar tu Capacidad

Consejo 1: Reduce Deudas Existentes Antes de Solicitar

Eliminar una deuda aumenta tu capacidad inmediatamente. Ejemplo: Tienes 2.800€ de ingresos, préstamo coche 280€/mes. Ratio 35%. Cuota disponible = (2.800€ × 0,35) - 280€ = 700€. Si liquidas el coche (digamos que debes 8.000€), tu nueva cuota disponible = 980€ - 0€ = 980€. En hipoteca 30 años al 3,5%, esto aumenta tu capacidad de 154.000€ a 215.000€ (+61.000€). A veces tiene sentido pedir un préstamo personal para liquidar deudas pequeñas antes de solicitar la hipoteca grande, si esto te permite acceder a un préstamo mayor.

Consejo 2: Amplía el Plazo para Reducir Cuota Mensual

Plazo más largo = cuota menor = mayor capacidad. Ejemplo: Cuota máxima disponible 800€. A 20 años al 3,5%: capacidad 144.000€. A 30 años al 3,5%: capacidad 178.000€ (+34.000€). A 40 años (algunos bancos llegan): capacidad 201.000€. El costo total de intereses aumenta (144.000€ a 20 años = 47.000€ intereses; 178.000€ a 30 años = 110.000€ intereses), pero si tu objetivo es acceder a la vivienda, el plazo extendido puede ser la diferencia entre aprobar o rechazar. Planifica amortizar anticipadamente cuando tus ingresos aumenten.

Consejo 3: Suma Todos los Ingresos Computables

Los bancos computan más que el salario base: pagas extras (12 o 14 pagas), bonus recurrentes (promedio 2-3 años), horas extras habituales, plus de peligrosidad/nocturnidad, ingresos por alquiler (70-80% del bruto), pensiones compensatorias recibidas (si son estables). Ejemplo: Salario base 2.200€ + plus convenio 180€ + bonus promedio 150€/mes = 2.530€ computables. Si solo declaras 2.200€, pierdes 330€ × 0,35 = 115€ de cuota mensual = 23.000€ de capacidad en 30 años. Revisa tus nóminas y asegura que el banco use el total computable.

Consejo 4: Mejora tu Perfil de Riesgo antes de Solicitar

Los bancos ajustan el ratio según el riesgo. Funcionarios: hasta 40-45%. Contratos indefinidos 2+ años: 35-40%. Contratos temporales: 25-30%. Autónomos 2+ años estable: 30-35%. Acciones:

• Domicilia nómina y recibos (algunos bancos dan 0,25-0,50% de descuento y mayor ratio)
• Contrata seguros con el banco (vida, hogar: pueden mejorar condiciones)
• Reduce líneas de crédito no utilizadas (aunque no las uses, restan capacidad)
• Espera a tener antigüedad laboral (6 meses mínimo, ideal 1-2 años)

Ejemplo: Mejorar de ratio 30% a 35% aumenta tu capacidad en 16,7%.

Consejo 5: Considera Avalistas o Codeudores

Si tu capacidad es insuficiente, un avalista (padres, familiar) puede completar la diferencia. El banco suma ingresos de avalistas (generalmente 50-75% de sus ingresos, no 100%). Ejemplo: Tú ganas 2.000€, capacidad 140.000€. Necesitas 200.000€. Padres avalan: ingresan 3.500€, el banco computa 50% = 1.750€. Ingresos totales: 2.000€ + 1.750€ = 3.750€. Nueva capacidad: 260.000€. Los avalistas se comprometen a pagar si tú no puedes. Es una decisión seria que afecta su propia capacidad de préstamo.

4 Preguntas Frecuentes sobre Capacidad de Préstamo

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